Compra de vivienda: preguntas frecuentes

¿Por qué comprar en lugar de alquilar?

Le encantará el sentimiento de tener algo que es todo suyo – un hogar donde su propio estilo le dirá al mundo quién es usted. Un próspero huerto en el patio, una entrada de azulejos, una cocina amarilla… Cuando es dueño, ¡lo puede hacer todo a su manera! Pero hay más en ser dueño de una casa que satisfacción personal. Usted puede deducir el costo del interés hipotecario en su declaración de impuestos federales, (y estatales también, generalmente). El interés compondrá la mayoría de su pago mensual por varios años. Esta deducción se monta a un robusto ahorro al fin de cada año. También puede deducir los impuestos sobre la propiedad que usted paga como dueño de casa. Si usted alquila, extiende un cheque mensual y ese dinero se ha ido para siempre. Otra ventaja financiera de ser dueño de una casa es la posibilidad de que su valor incremente a través de los años.


Soy una madre soltera. ¿Cómo le hago para comprar una casa?

Aunque usted no tenga el beneficio de dos fuentes de ingreso que le ayude a cumplir los requisitos para obtener un préstamo, no hay razón por la cual no pueda convertirse en dueña de casa. Familiarícese con el proceso, consiga un pre-aprobación para un préstamo, y escoja un buen agente de bienes raíces. Un prestamista puede examinar su situación financiera y ayudarla a determinar qué programas de préstamo son mejores para usted y qué tipo de casa está a su alcance.


¿Debo utilizar un REALTOR® (agente de bienes raíces)? ¿Cómo encuentro uno?

Utilizar los servicios de un Realtor® es una idea muy buena. Todos los detalles envueltos en la compra de propiedades, particularmente los financieros, pueden ser muy confusos. Un buen profesional de bienes raíces puede guiarlo por todo el proceso y hacer que la experiencia sea mucho más sencilla. Un Realtor® estará bien informado sobre todas las cosas importantes que usted querrá saber acerca del vecindario en el que usted puede estar considerando comprar una casa: la calidad de las escuelas, el número de niños en el área, la seguridad de la zona, el volumen del tráfico, y mucho más. Él o ella le ayudará a navegar los anuncios de venta y los servicios múltiples de listados de casas que usted quiera ver. Con acceso inmediato a propiedades tan pronto como se les ponen en el mercado, el agente le puede evitar horas de tiempo perdido en estar manejando. Cuando llegue la hora de hacer una oferta en una casa, el agente puede señalar maneras de estructurar su contrato para ahorrarle dinero. Él o ella le guiará por los documentos, y estará ahí para tomar su mano y contestar preguntas de último minuto cuando firme los papeles finales en el cierre. ¡Y usted no tiene que pagarle nada al agente! El pago, por lo general, viene del vendedor – no el comprador.

Los Realtores® que son miembros de Home Buyers Round Table of Dane County protegerán sus intereses y le pueden ayudar a encontrar la propiedad correcta al precio correcto.

Por favor diríjase a “Recursos para miembro” para encontrar una lista de miembros de Home Buyers Round Table of Dane County.


¿Cuánto dinero tendré que conseguir para comprar una casa?

Bueno, eso depende de varios factores, incluyendo el precio de la casa y el tipo de préstamo que usted obtenga. En general, usted necesita tener suficiente dinero para cubrir tres costos: de las arras (depósito de buena fe) – el depósito que usted hace por la casa cuando entrega su oferta para mostrar al vendedor de que usted es serio en querer comprar la casa; del enganche – un porcentaje del costo de la casa que usted debe pagar cuando llegue al cierre; y de los costos de cierre – los costos asociados con el procesamiento de trámites para la compra.

Cuando usted haga una oferta en una casa, su agente de bienes raíces pondrá su depósito de arras en una cuenta de depósito en garantía (cuenta de plica). Si la oferta se acepta, sus arras serán aplicadas al enganche o a los costos de cierre. Si su oferta no es aceptada o el contrato de compraventa no se lleva a cabo por razón de alguna contingencia estipulada en la oferta incial, se le regresará el dinero.  La cantidad de las arras varía, pero generalmente este depósito es el 1% del precio de compra.

Cuanto más dinero ponga al enganche, lo más bajos que serán sus pagos de hipoteca. Algunos préstamos requieren de 10 a 20% del precio de compra para el enganche. Otros requieren sólo 3% – y a veces menos.

Los costos de cierre – los cuales los tendrá que pagar en el cierre – varían entre 1 y 3% del precio de su casa. Estos costos cubren las diversas comisiones su prestamista carga y otros gastos de procesamiento. Cuando aplique por su préstamo, su prestamista le dará un estimado de los costos de cierre para que no le agarren por sorpresa.


¿Cómo sé si puedo obtener un préstamo?

Usted puede encontrar simples calculadoras de hipotecas en línea para ver cuánto serían los pagos mensuales por montos de préstamo específicos. Si la cantidad que puede pagar es significativamente menor que el costo de las viviendas que le interesan, quizá desee esperar un poco más. Pero antes de rendirse, póngase en contacto con un prestamista, quien puede examinar su situación financiera específica y ofrecer consejos al respecto. Ellos le ayudarán a evaluar su situación financiera individual. También pueden ser capaces de pre-aprobarlo para un préstamo. Esto significa que usted visita a un prestamista y solicita una hipoteca antes de empezar a buscar por una casa. Así, usted sabrá exactamente cuánto puede pagar, y se acelerará el proceso una vez que encuentre la casa de sus sueños.


¿Cómo encuentro un prestamista?

Hable con su familia, amigos, y con las agencias comunitarias que participan en programas de propiedad de viviendas para ver si le recomiendan un prestamista con el que tengan un buen historial. Usted puede financiar una vivienda con un préstamo de un banco, de una unión de crédito, o de una compañía privada de hipotecas. Comprar un préstamo es como hacer cualquier otra compra considerable: puede ahorrar si se toma su tiempo para buscar por los mejores precios. Diferentes prestamistas pueden ofrecer muy diferentes tasas de interés y costos de préstamo. Una tasa de interés más baja puede hacer una gran diferencia en cuánto a lo que puede pagar por una casa. Hable con varios prestamistas antes de decidirse. La mayoría de los prestamistas necesitan de 3 a 4 semanas para todo el proceso de aprobación de préstamo.


Además del pago hipotecario, ¿qué otros costos necesito tener en cuenta?

Claro que tendrá que pagar mensualmente por servicios públicos (luz, agua, recojo de basura, etc.) Si estos pagos estaban incluidos en su alquiler, puede que esto sea nuevo para usted. Su agente de bienes raíces le podrá ayudar a pedir información del vendedor acerca de cuánto paga normalmente por los servicios públicos.

Además de esos costos, usted podría tener cuotas de asociación de dueños o de asociación de condominio.

Definitivamente tendrá que pagar impuestos de propiedad y del seguro de la casa. Muchas veces un doceavo de los montos anuales por estos dos costos es sumado a su pago hipotecario mensual y se pone en una cuenta de depósito; despues, cuando estos cargos se tengan que pagar, su servidor hipotecario los pagará por usted.


Entonces, ¿qué va a cubrir mi pago hipotecario mensual?

La mayoría de sus pagos tendrán 4 partes: para el capital (el monto que en realidad usted ha tomado en préstamo), para el interés (el costo del capital que es pagado al prestamista), para el seguro de casa (el costo para asegurar la propiedad contra pérdida por fuego, humo, robo, y otros peligros – cual seguro es requerido por la mayoría de prestamistas), y para los impuestos de propiedad calculados por la ciudad o el condado.

Muchos préstamos son por 30 años, aunque amortizaciones más cortas también están disponibles. Tomando en cuenta toda la vida del préstamo, usted pagará mucho más en interés que en capital – ¡a veces dos o tres veces más! Debido a la forma en que los préstamos hipotecarios se estructuran, en los primeros años usted estará pagando prácticamente sólo interés en sus pagos mensuales. En los años finales, usted estará pagando casi puro capital.


¿Qué necesito llevar conmigo cuando aplique por una hipoteca?

¡Buena pregunta! Si tiene todo consigo cuando visite su prestamista, no perderá tiempo. Debe tener: 1) los números del seguro social de usted y de su cónyuge (si ambos van a aplicar por el préstamo); 2) copias de los estados de cuenta de ahorro y de cheques de los dos últimos meses; 3) evidencia de cualquier otro bien (como acciones o bonos); 4) un talón de cheque de pago que detalle su sueldo; 5) una lista de todas las cuentas de tarjetas de crédito y los aproximados montos mensuales debidos para cada una de ellas; 6) una lista de los saldos de préstamos pendientes (como préstamos para automóviles); 7) copias de las declaraciones de impuestos sobre los ingresos de los 2 últimos años; y 8) el nombre y dirección de alguien que pueda verificar su empleo. Dependiendo de su prestamista, se le puede pedir más u otra información.


Yo sé que hay muchos tipos de hipotecas. ¿Cómo sé cuál es mejor para mí?

Tiene razón – hay muchos tipos de hipotecas, y cuanto más conocimiento de estas tenga, mejor. La mayoría de la gente usa una hipoteca de tasa fija. En una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés se mantiene congelada durante la duración de la hipoteca, por ejemplo, 30 años. La ventaja de una hipoteca de tasa fija es que usted siempre sabe exactamente cuánto será su pago hipotecario y puede planear por éste. Otro tipo de hipoteca es una de tasa ajustable (ARM por sus siglas en inglés). Con este tipo de hipoteca la tasa de interés y sus pagos mensuales usualmente empiezan más bajos que en una hipoteca de tasa fija, pero la tasa de interés y sus pagos pueden subir o bajar, tan frecuentemente como una vez o dos veces al año. El ajuste está relacionado a un índice financiero, como el índice de títulos del Tesoro de EE.UU. La ventaja de una hipoteca ARM es que una casa más cara podría estar a su alcance porque la tasa de interés inicial es más baja. También hay varios programas de hipoteca gubernamentales que le podrían interesar. Un prestamista le puede ayudar a determinar qué opciones le convienen más a usted.

Cuando encuentre la casa que quiero ¿cuánto debo ofrecer?

De nuevo, su agente de bienes raíces le puede ayudar en este respecto. Pero hay algunas cosas que tiene tomar en cuenta: 1) ¿está el precio de venta en línea con los precios de viviendas similares en la zona? 2) ¿Está la casa en buena condición, o tendrá que gastar un monto de dinero considerable para arreglarla a la manera que la quiere usted? Probablemente usted querrá obtener una inspección profesional de casa antes de hacer su oferta; su agente de bienes raíces puede ayudarle a ordenar una. 3) ¿Cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado? Si ha estado de venta por mucho tiempo, el vendedor puede estar más dispuesto a aceptar una oferta más baja. 4) ¿Qué tan grande es la hipoteca necesitaría? Asegúrese de que usted realmente pueda pagar cualquier oferta que haga. 5) ¿Cuánto quiere esa casa en realidad? Lo más cerca que usted ofrezca al precio de venta, lo más seguro de que su oferta sea aceptada. En algunos casos, quizá quiera ofrecer más que el precio de venta, si usted sabe que está compitiendo con otros por la casa.

¿Y si mi oferta es rechazada?

¡Seguido son rechazadas! Pero no deje que esto le detenga. Ahora empiece a negociar. Su agente le ayudará. Quizá tenga que ofrecer más dinero, pero usted puede pedir al vendedor que cubra algunos o todos los costos de cierre, o que haga reparaciones que normalmente no se esperarían. Muy seguido las negociaciones sobre el precio van y vienen varias veces antes de llegar a un acuerdo. Sólo recuerde ¡no se envuelva tanto en las negociaciones que se olvide de lo que usted realmente quiere y de lo que puede pagar!


Así que ¿qué va a pasar en el cierre?

Usted se sentará en una mesa con un agente de cierre y las siguientes personas podrían estar allí también: su agente, el agente del vendedor, el vendedor, y su prestamista. El agente de cierre tendrá un montón de documentos para que usted y el vendedor los firmen. Aunque él o ella les dará una explicación básica de cada documento, es posible que usted quiera tomar el tiempo de leer cada uno y/o de consultar con su prestamista para asegurarse de que usted sepa exactamente lo que estará firmando. Después de todo ¡se trata de una gran cantidad de dinero que se estará comprometiendo a pagar por muchos años!

Antes del cierre, su prestamista le debe dar un folleto que explica los costos de cierre, un “estimado de buena fe” detallando la cantidad de dinero que tendrá que traer al cierre, y una lista de documentos que necesitará en el mismo. Si usted no recibe estos artículos, asegúrese de llamar a su prestamista antes del cierre. Asegúrese de leer nuestro folleto sobre los costos de cierre. Le ayudará a entender sus derechos en el proceso. No dude en hacer preguntas.


Adaptado del Departamiento de vivienda y desarrollo urbano de EE.UU. (www.hud.gov)